CMBS 即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities），指以商業(yè)地產(chǎn)（如寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等）為抵押，以其未來(lái)收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）為主要償債本息來(lái)源，通過(guò)資產(chǎn)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行的證券。

CMBS 具有諸多優(yōu)勢(shì)。與其他融資方式相比，其優(yōu)勢(shì)在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、放貸人多元化、對(duì)母公司無(wú)追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持未來(lái)增長(zhǎng)潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。對(duì)證券發(fā)起人而言，CMBS 為其提供更有效、成本更低的融資來(lái)源，使融資來(lái)源更加多元化，并能將相對(duì)不流動(dòng)的金融資產(chǎn)變成流動(dòng)的、可交易的金融資產(chǎn)，補(bǔ)充資金來(lái)源用于再融資活動(dòng)，還能有助于發(fā)起人提高各種財(cái)務(wù)比率，更有效地運(yùn)用資本。對(duì)投資者而言，CMBS 能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益，且信用、期限和支付結(jié)構(gòu)具有無(wú)限多樣性和靈活性，能滿(mǎn)足不同投資者的個(gè)性化需要。

CMBS 誕生于 1983 年的美國(guó)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已較為成熟。在中國(guó)，CMBS 起步相對(duì)較晚，但隨著相關(guān)法律框架的初步建立，也有了一定的發(fā)展。例如，2006 年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功以 CMBS 方式融資近十億元人民幣。不過(guò)，國(guó)內(nèi)的 CMBS 還存在一些問(wèn)題，比如常見(jiàn)的“信托+專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”雙層 SPV 模式存在結(jié)構(gòu)性缺陷，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性難以獲得保障，資金回收易與借款人資金混同，加大了投資人風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)內(nèi) CMBS 更依賴(lài)主體信用擔(dān)保，對(duì)底層資產(chǎn)質(zhì)量關(guān)注不足。

CMBS 的交易流程較為復(fù)雜，一般包括企業(yè)出具股東決議同意融資，將貨幣資金委托給信托建立單一資金信托，信托向企業(yè)發(fā)放貸款，企業(yè)提供抵押擔(dān)保和差額支付承諾，認(rèn)購(gòu)人委托管理人設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)，信托向受益人分配信托利益，管理人擬定分配方案并發(fā)出分配指令，托管銀行劃轉(zhuǎn)資金用于支付資產(chǎn)支持證券本金和收益等環(huán)節(jié)。

總之，CMBS 是一種具有潛力的商業(yè)地產(chǎn)融資工具，但在國(guó)內(nèi)的發(fā)展仍需各方積極培育，解決現(xiàn)有問(wèn)題，以充分發(fā)揮其作用。

（圖/文/攝：太平洋汽車(chē) 整理于互聯(lián)網(wǎng)）